Mutui buy-to-let tirati al tasso più veloce dal 2009
Il drastico calo segue i cambiamenti nelle normative fiscali e i nuovi severi test di accessibilità della Banca d'Inghilterra
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Carl Court/Getty Images
Modifiche fiscali buy-to-let: cosa significano per te
5 gennaio
La dichiarazione d'autunno del cancelliere George Osborne è stata piena di sorprese. Uno dei più grandi era riservato all'esercito britannico di proprietari di case in affitto, che stanno affrontando aumenti delle tasse che potrebbero ridurre seriamente i loro profitti da locazione. Ecco cosa devi sapere.
Cosa è cambiato?
Francamente, le persone che acquistano una casa in affitto non dovrebbero spremere le famiglie che non possono permettersi una casa da acquistare, ha detto Osborne nel suo Dichiarazione d'autunno , prima di svelare due importanti modifiche fiscali che potrebbero rendere l'acquisto di proprietà da affittare molto meno allettante.
In primo luogo, sta cambiando le regole sull'imposta di bollo. Attualmente se acquisti una casa di abitazione paghi l'imposta di bollo con un'aliquota progressiva che dipende dal valore dell'immobile. Non paghi nulla sui primi 125.000 £, quindi a ciascuna delle quattro soglie di valore viene applicata un'aliquota d'imposta più elevata sulla parte del prezzo al di sopra di tale livello, fino al 12% su qualsiasi cifra superiore a 1,5 milioni di £.
Da aprile 2016 chiunque acquisti una seconda casa o una proprietà in affitto pagherà un supplemento del 3% sulla bolletta dell'imposta di bollo.
| Valore della proprietà | Tariffa standard | Tariffa Buy-to-let/seconda casa da aprile 2016 |
| Fino a £ 125.000 | 0% | 3% |
| £ 125.000 - £ 250.000 | Due% | 5% |
| £ 250.000 - £ 925000 | 5% | 8% |
| £925.000 - £ 1,5 milioni | 10% | 13% |
| Oltre 1,5 milioni di sterline | 12% | quindici% |
Quali altri cambiamenti ci sono stati?
I proprietari stanno anche affrontando un cambiamento nel modo in cui pagano le tasse quando vendono le loro proprietà buy-to-let. Attualmente l'imposta sulle plusvalenze non è dovuta fino alla fine dell'anno fiscale. Ma da aprile 2019 i proprietari dovranno pagare la bolletta delle plusvalenze entro 30 giorni dalla vendita di una proprietà.
Non solo i potenziali proprietari dovranno pagare molto di più rispetto ai tradizionali acquirenti residenziali, ma dovranno anche affrontare tasse molto più pesanti sui loro profitti, afferma Patrick Collinson in T lui Guardian . Questo perché, come annunciato nella precedente Finanziaria di luglio, gli sgravi fiscali massimi a disposizione dei locatori scenderanno dal 45 per cento al 20 per cento (vedi aggiornamento sotto per i dettagli).
Le cifre compilate da Guardian Money e Old Mutual Wealth mostrano che le tasse per i proprietari che acquistano e affittano nel 2017 saranno il triplo di quello che sono oggi.
Perché i cambiamenti?
Il cancelliere potrebbe essere stato tentato di tassare più pesantemente il buy-to-let poiché il suo ultimo raid fiscale ha avuto un impatto minimo, se non nullo, sul numero di investitori che si sono accumulati, afferma Collinson.
Il Council of Mortgage Lenders ha rivelato all'inizio di novembre che il numero di mutui buy-to-let concessi era aumentato del 36% nei 12 mesi precedenti. Al contrario, i prestiti agli acquirenti per la prima volta sono aumentati solo del 10%.
L'aumento dell'imposta di bollo di questa settimana potrebbe fermare questa crescita nelle sue tracce, aggiunge Collinson.
I proprietari stanno prendendo bene la notizia?
No. Molti vedono questo come la fine del boom del buy-to-let che si è verificato in questo paese negli ultimi dieci anni.
Questa è una notizia catastrofica per il settore degli affitti privati, afferma David Cox, capo dell'Associazione degli agenti di locazione residenziale nel Mail giornaliera . L'aumento delle tasse per i proprietari aumenterà gli affitti e ridurrà gli standard immobiliari per gli inquilini.
L'intenzione politica del cancelliere è chiarissima; vuole soffocare i futuri investimenti in proprietà private da affittare, ha detto Richard Lambert, amministratore delegato della National Landlords Association la BBC . Se è l'intenzione del cancelliere di sradicare completamente il buy-to-let nel Regno Unito, allora è un mistero per noi il motivo per cui non si limita a dichiararlo.
Ci saranno ricadute?
In breve, sì. Un sondaggio della Residential Landlords Association citato in I tempi prevede che fino a uno su cinque su un milione di proprietari privati nel Regno Unito potrebbe vendere le proprie proprietà in affitto. 'Con ogni proprietario che possiede una media di 2,5 case, ciò porterebbe sul mercato mezzo milione di proprietà'.
Questo potrebbe effettivamente essere positivo per coloro che sono preoccupati per l'accessibilità, poiché un grande afflusso di proprietà potrebbe invertire l'attuale dinamica di sottoofferta e appesantire i prezzi delle case. D'altra parte, un sondaggio separato della National Landlords Association suggerisce che le modifiche agli sgravi fiscali 'aumenteranno gli affitti tra £ 29 e £ 113 al mese', colpendo molte famiglie a basso reddito.
Il Mail giornaliera osserva che due proprietari privati, Chris Cooper e Steve Bolton, hanno raccolto £ 50.000 in soli nove giorni per finanziare una domanda di revisione giudiziaria contro alcune delle modifiche. In particolare, stanno cercando di contestare la modifica della legge che significa che gli interessi ipotecari non vengono scontati dal reddito da locazione prima che venga calcolata l'aliquota fiscale marginale, il che lascerebbe più pagare tasse ad aliquote più elevate (vedi aggiornamento sotto).
Qualcuno è contento?
I gruppi che rappresentano le persone a cui è stato imposto il prezzo dell'acquisto di proprietà - compreso un numero sempre maggiore di famiglie più giovani sottoscritte all''affitto di generazione' - hanno risposto bene alle modifiche fiscali sull'acquisto in locazione.
Accogliamo con favore la continua repressione fiscale ... è bello vedere azioni contro gli investitori che danno un prezzo agli aspiranti acquirenti per la prima volta, afferma Duncan Stott o PricedOut, che si batte per prezzi delle case convenienti, sul Guardian.
Ed è questa la fine dell'intervento?
No. Il Financial Times riferisce che il cancelliere potrebbe concedere nuovi poteri alla Banca d'Inghilterra per imporre limiti ai livelli ai quali banche e altri istituti di credito possono offrire prestiti a potenziali proprietari privati.
Al momento il buy-to-let è relativamente non regolamentato rispetto all'acquisto residenziale e attualmente i regolatori hanno solo il potere di 'raccomandare' modifiche ai criteri di prestito. I banchieri centrali hanno espresso preoccupazione per il fatto che il boom del buy-to-let potrebbe provocare una spirale al ribasso dei prezzi degli immobili se dovesse scoppiare improvvisamente.
In che modo ti influenzeranno le modifiche alle imposte sull'acquisto in locazione?
9 novembre
Da anni ormai il mercato del buy-to-let è in piena espansione. L'aumento dei prezzi degli immobili, l'aumento della domanda di affitti e tassi ipotecari strabilianti si sono combinati per consentire a un numero crescente di proprietari di ottenere rendimenti sempre più redditizi. Ma le modifiche alle tasse potrebbero significare problemi.
Che cosa sta succedendo?
Il governo ha annunciato modifiche al modo in cui vengono tassati gli investitori buy-to-let che potrebbero apportare grandi cambiamenti all'importo che le persone possono guadagnare dagli affitti.
'L'attuale sistema fiscale supporta i proprietari terrieri oltre ai normali proprietari di case e significa per i più ricchi che per ogni £ 1 di costi finanziari sostenuti, ottengono 45 penny indietro dal contribuente', ha detto un portavoce del Tesoro I tempi .
'Ci impegniamo a creare condizioni di parità per coloro che acquistano una casa in cui vivere e si adoperano per garantire che i proprietari con i redditi più elevati non ricevano più il trattamento fiscale più generoso'.
Come funziona ora la riduzione degli interessi sui mutui?
Attualmente i proprietari possono detrarre gli interessi ipotecari dal reddito da locazione prima di calcolare l'imposta dovuta. Quindi, se guadagni £ 20.000 all'anno dalla tua proprietà buy-to-let e il tuo interesse ipotecario costa £ 13.000 all'anno, pagheresti le tasse solo su £ 7.000.
Questa è una fattura fiscale di £ 1.400 per i contribuenti con aliquota base, £ 2.800 per i contribuenti con aliquota più elevata e £ 3.150 se sei un contribuente con aliquota aggiuntiva.
Come sta cambiando?
In tre anni, a partire dal 2017, l'importo degli sgravi fiscali sugli interessi ipotecari che i proprietari possono richiedere sta cambiando. Non sarai più in grado di detrarre gli interessi ipotecari prima di calcolare la tua imposta e otterrai invece un credito d'imposta equivalente al 20% di imposta di base su tale importo.
Tornando all'esempio sopra, ora dovrai pagare le tasse sull'intero reddito da locazione di £ 20.000. Tuttavia, otterrai un credito d'imposta del 20% per l'elemento di interesse di £ 13.000, restituendoti £ 2.600. Quindi, se sei un contribuente con aliquota base, la tua bolletta da £ 4.000 verrebbe ridotta a £ 1.400 netti, lo stesso che paghi ora.
Ma se sei un contribuente con un'aliquota più alta, alla fine dovrai dare al fisco £ 5.400 - una fattura iniziale di £ 8.000 meno lo stesso credito d'imposta di £ 2.600. E i contribuenti ad aliquota aggiuntiva consegnerebbero £ 6.400.
Quindi, i tassi di interesse non dovrebbero spostarsi molto prima che i contribuenti con tassi più alti e aggiuntivi non rimarrebbero a fare soldi al netto delle tasse.
saranno solo i ricchi padroni di casa a soffrire?
Beh no. La National Landlords Association, Stephen McPartland MP, e Craig Mackinlay MP hanno sostenuto in The Times che i cambiamenti spingeranno 150.000 proprietari in scaglioni fiscali più elevati.
Ciò è dovuto al fatto che la fattura fiscale viene ora elaborata prima che gli interessi vengano detratti, il che significa che più proprietari con redditi medi verranno inseriti nella fascia di aliquota più alta una volta che l'intero importo è stato preso in considerazione. Ciò potrebbe significare che la fattura fiscale di un proprietario aumenterà da £ 1.400 a £ 5.400 a causa delle modifiche.
Accetto che il mercato del buy-to-let abbia causato problemi, afferma Mackinlay. Tuttavia, sono preoccupato che questo colpirà molto duramente alcune persone, trascinando potenzialmente più di 100.000 proprietari in una fascia fiscale più elevata, innescando la rimozione degli assegni familiari e in alcuni casi un'aliquota marginale molto alta. Rischia anche di penalizzare il contribuente che ha cercato di fare la cosa giusta nel provvedere al proprio futuro.
È una notizia terribile?
Dipende dalla tua posizione. Non sorprende che la maggior parte dei proprietari sia furiosa. Ma potrebbe essere una buona notizia per quelle persone desiderose di salire sulla scala delle proprietà.
Il numero di proprietà affittate nel Regno Unito è aumentato vertiginosamente a causa del boom del buy-to-let - e molti sostengono che l'attuale posizione fiscale crei un vantaggio sleale da quando nel 2000 è stato abolito lo sgravio degli interessi ipotecari per gli acquirenti residenziali. Dal 2004 il numero di le persone che affittano privatamente sono aumentate del 56 per cento.
Ciò sta causando enormi problemi agli acquirenti per la prima volta che competono con gli investitori buy-to-let per le case di partenza. Rendendo meno attraente l'acquisto in locazione, c'è la speranza che la domanda di immobili da investimento diminuisca, consentendo agli acquirenti per la prima volta di salire sulla scala immobiliare.
Il rovescio della medaglia è che i proprietari potrebbero aumentare gli affitti per mantenere i profitti se i tassi dei mutui aumentano.
