I prezzi delle case a Londra spiegati in cinque grafici
Cala il valore delle case nella capitale dopo anni di crescita annuale
Dan Kitwood/Getty Images
Prezzi delle case a Londra è sceso dello 0,6% a giugno , secondo l'ente statistico ufficiale del Regno Unito, l'ONS. Potrebbe non sembrare molto, ma segue anni in cui i prezzi sono cresciuti di una media annuale del 7,5% tra la fine del 2009 e la fine del 2017.
I prezzi sono rimasti sostanzialmente invariati dalla fine del 2017, dopo anni in cui Londra è stata il pilastro del mercato immobiliare del Regno Unito. Ci sono state molte speculazioni sull'effetto della Brexit sul mercato immobiliare londinese, ma ci sono ancora pochi dati per confermarlo. Ci sono stati una serie di fattori all'opera che possiamo vedere, che hanno portato all'indebolimento dei prezzi, tuttavia, alcuni dei quali sono di carattere nazionale – in particolare bassa crescita degli utili reali – e alcuni più locali, compresi ulteriori flussi migratori interni da Londra.
Inoltre, poiché i prezzi di Londra sono aumentati rispetto al resto del sud-est, ci saremmo aspettati che il mercato londinese si fosse allentato piuttosto prima. Se è così, i recenti cambiamenti potrebbero semplicemente essere uno scioglimento della sopravvalutazione degli ultimi anni. È importante ricordare che i prezzi di Londra rimangono molto alti con un prezzo medio di 475.000 sterline.
Di seguito sono riportati cinque grafici che spiegano cosa sta succedendo.
1. L'effetto a catena
Nei cicli successivi dall'inizio degli anni '70, il Regno Unito ha assistito a un fenomeno noto come effetto a catena. Nei boom economici, i prezzi delle case hanno avuto la tendenza a salire prima a Londra e nel sud-est e poi gradualmente, nel tempo, le altre regioni hanno recuperato terreno. Londra è sempre rimasta in testa, ma la differenza percentuale in genere non è aumentata.
Come mostra il grafico sopra, i prezzi a Londra, in media, sono stati circa il doppio di quelli del nord (rappresentati qui da Yorkshire e Humberside, che viene utilizzato come confronto perché i confini regionali non sono cambiati nel tempo). L'eccezione ai cambiamenti relativi è il periodo dalla metà degli anni '90, in cui le posizioni storiche devono ancora essere ripristinate.
2. Crescita del reddito
Le variazioni dei prezzi regionali sono fortemente influenzate da fattori nazionali, tra cui i bassi livelli dei tassi di interesse e la crescita dei redditi reali. Sappiamo che i redditi reali hanno un forte effetto sui prezzi delle case. Come regola generale, un aumento dell'1% dei redditi reali porta a un aumento del 2% dei prezzi reali delle case, perché le famiglie possono permettersi di pagare di più. E così, in genere nel corso del ciclo, i prezzi delle case mostrano più volatilità dei redditi.
È particolarmente evidente che l'Office for Budget Responsibility (OBR), l'organismo di vigilanza fiscale indipendente del Regno Unito, ha ridimensionato le sue previsioni nazionali sui prezzi delle case, riconoscendo che una produttività più debole sta portando a una minore crescita del reddito reale. Ad esempio, a marzo 2016, l'OBR prevedeva un aumento dei prezzi nominali delle case del 4,7% nel 2019; entro marzo 2018, questo era stato rivisto al ribasso al 2,7% .
3. Offerta, domanda e modelli regionali
La scarsa crescita del reddito spiega perché Londra opera in un contesto abitativo nazionale più debole, ma non spiega l'andamento dei prezzi regionale. Anche l'aumento della domanda a Londra, la carenza di offerta e i modelli di migrazione interna svolgono un ruolo.
Per questo, aiuta a guardare più da vicino il sud-est, quindi la Londra interna rispetto alla Londra esterna e rispetto al sud-est nel suo insieme. La caratteristica fondamentale è che ora stiamo esaminando aree non molto distanti fisicamente l'una dall'altra e sappiamo che la maggior parte degli spostamenti avviene su distanze molto brevi – secondo il Indagine sugli alloggi in inglese 2014-15 , il 74% dei traslochi, in cui il capofamiglia aveva meno di 55 anni, si è trasferito di meno di dieci miglia e il 24% si è trasferito a meno di un miglio.
Londra ha avuto a lungo più persone che lasciano la città che entrarci. Mentre attrae i giovani, Londra perde i gruppi di età leggermente più anziani. Questa perdita stava diminuendo drasticamente fino al 2009, ma poi ha accelerato di nuovo, in particolare nel 2016 e nel 2017 per superare le 100.000 persone.
Questo modello è sostanzialmente coerente con l'andamento osservato dei prezzi delle case. Poiché un'elevata percentuale di persone che lasciano Londra si reca altrove nel sud-est, ci aspettiamo di assistere a un calo del rapporto tra i prezzi delle case a Londra rispetto al sud-est negli ultimi due anni e questo sembra essere il caso.
4. Tipi di proprietà coerenti
I prezzi relativi alle diverse tipologie di immobili (villette unifamiliari, bifamiliari, villette a schiera e appartamenti) sono saliti e diminuiti in maniera analoga, sebbene vi siano, ovviamente, differenze assolute nei prezzi. Proprio come le famiglie possono spostarsi da un luogo all'altro, possono sostituire tra tipi di proprietà che portano a movimenti di prezzo simili.
Pertanto il grafico successivo si concentra sulle differenze tra i prezzi delle proprietà a schiera nella zona interna ed esterna di Londra. Indicano che ci sono stati recenti cali relativi dei prezzi nel centro di Londra, il che è ancora una volta coerente con le famiglie che si spostano dalle aree interne più costose.
5. Investimenti immobiliari
Tuttavia, i flussi migratori non sono l'intera storia. Né i prezzi relativi possono essere spiegati in termini di carenza di offerta: anche il sud-est soffre di carenza. Ma un'ulteriore spiegazione risiede in termini di contesto monetario e di livelli dei tassi di interesse particolarmente bassi.
L'edilizia abitativa a Londra è fortemente influenzata dal suo ruolo di investimento oltre che di bene di consumo. I motivi di investimento per l'acquisto di abitazioni sono importanti anche in altre aree ma, probabilmente, Londra ha caratteristiche speciali e i prezzi a Londra sono più reattivi alle variazioni dei tassi di interesse che altrove. Esiste quindi la possibilità che, man mano che i tassi di interesse salgono gradualmente nell'economia, Londra sarà colpita più fortemente rispetto ad altre regioni, iniziando a ripristinare alcuni dei modelli storici visti nel primo grafico.
Eppure, nonostante tutti i discorsi sul calo dei prezzi delle case, dovremmo tenere a mente che il prezzo medio anche di un appartamento a Londra è ancora ben oltre £ 400.000 . In confronto, il prezzo medio di un appartamento nel sud-est è più vicino a £ 200.000, e anche questo va oltre le risorse della maggior parte dei potenziali acquirenti per la prima volta senza un supporto aggiuntivo significativo. Quindi è improbabile che il calo dei prezzi a cui stiamo assistendo abbia vantaggi significativi per gli acquirenti per la prima volta. Almeno sulla scala che ha avuto luogo finora, la caduta implica semplicemente modeste minusvalenze per gli attuali proprietari. Di Geoff Meen , Professore di Economia Applicata presso la Università di Lettura
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